Компания CMWP (Commonwealth Partnership), отмечающая в этом году 30-летие, провела традиционный пресс-завтрак с презентацией ежеквартального отчёта MARKETBEAT по итогам первого полугодия 2026 года. 

Егор Дорофеев и команда департамента складской и индустриальной недвижимости зафиксировали то, что ещё год назад было лишь прогнозом: пауза в активности арендаторов перешла в устойчивую коррекцию рынка. Слоган раздела говорит сам за себя — «Пока одно растёт, другое падает».

Эксперты АИП России приняли участие в мероприятии, обсудив с коллегами текущие тенденции рынка и перспективы развития индустриальных парков в новых условиях.

Склады: разворот цикла состоялся

В Московском регионе вакантность в классе А выросла до 7,8% против 4,8% годом ранее и, по прогнозу CMWP, к концу года достигнет 8,0%. Одновременно ставка аренды опустилась до 9 150 руб./кв. м/год (годом ранее — 10 800, а на пике 2024-го — 11 800 руб.). Ключевым фактором давления на ставку эксперты называют выход на рынок субаренды: почти половина всего свободного предложения сегодня — это крупные блоки свыше 40 тыс. кв. м. Проще говоря, рынок из «рынка собственника» на глазах превращается в «рынок арендатора».

Лайт-индастриал: рост вширь при охлаждении цены

Формат, за которым мы внимательно следим, CMWP назвали «новым витком развития» — и он повторяет траекторию классических складов, только резче. Общее предложение выросло сразу на 35% — до 1,1 млн кв. м, но вакансия подскочила до 19,4% (+8,1 п.п.), а средневзвешенная ставка аренды снизилась до 12 800 руб./кв. м/год (−15%). Цена продажи — 124 015 руб./кв. м (−5%). Показательно, что новое строительство в сегменте пока просело на 66%, однако анонсированные проекты (Рябиновая, 42 от Sezar Group — 180 тыс. кв. м, пищевой кластер в Куркино от Linco Group — 63 тыс. кв. м) обещают рынку рекорд по вводу. То есть высокая вакансия сейчас — это не спад спроса, а забег предложения впереди спроса: формат быстро масштабируется, и рынку требуется время «переварить» новые объёмы.

Регионы: спрос держит BTS

За пределами Москвы совокупное предложение прибавило 12% (69,4 млн кв. м), но объём сделок сократился почти вдвое (−48%). Главной опорой строительства остаётся формат build-to-suit — 58% всего нового ввода: девелоперы всё реже строят «на склад», предпочитая работать под конкретного заказчика. Это логичная защитная реакция рынка на растущую вакансию.

Главные выводы пресс-завтрака: дефицит складов, определявший рынок в 2023–2024 годах, окончательно сменился фазой охлаждения — с ростом вакансии, снижением ставок и осторожностью девелоперов. Для арендаторов и покупателей открывается окно возможностей, а для лайт-индастриал наступает проверка на зрелость: сумеет ли новый спрос угнаться за рекордными объёмами ввода.