Частный индустриальный парк «Авангард», резидент ТОР «Хабаровск», начал работу в 2014 году. Это первая подобная структура на Дальнем Востоке. Как создавался парк и как он стал лидером индустриальной недвижимости в ДФО – в нашем материале.

«Что раньше: инвестор или инфраструктура?»

Денис Грось, исполнительный директор ООО «Индустриальный парк «Авангард», управляющий партнер группы компаний «ДА! Девелопмент»

– В 2011 году в Московской школе управления «Сколково» я познакомился с успешным опытом запуска калужских индустриальных парков. Коллеги из Калуги рассказывали, что им на старте этого большого проекта пришлось хорошенько поразмышлять над сакраментальным вопросом: что раньше – курица или яйцо? То есть что должно появиться в регионе в первую очередь: инвесторы или инфраструктура для них? И они в итоге решили, что инфраструктура. Даже если она не будет гарантированно востребована инвесторами. Инвесторы не будут дожидаться несколько лет, пока им создадут условия для работы, – они просто не придут в регион.

Именно тогда и появилась идея создания первого в истории Дальнего Востока частного индустриального парка. В 2011 году была учреждена группа компаний «ДА! Девелопмент», которая сейчас реализует этот проект, а также и другие проекты в сфере недвижимости. Два года замысел обсуждался, обдумывался. В начале 2014 года нашлась подходящая площадка – 50 га в бывшей промзоне, были разработаны общая концепция парка «Авангард» и его проект.

– Осенью 2014 года к нам приехал Юрий Трутнев – полпред президента в ДФО. В то время уже был утвержден, но еще не начал действовать федеральный закон о территориях опережающего развития. Юрий Петрович подробно рассказал нам о нововведениях и предложил сделать нашу площадку частью будущей ТОР «Хабаровск». Мы, конечно, обеими руками ухватились за эту идею: частный парк – это бизнес, для резидентов работа на нашей площадке не бесплатна. И если мы сможем представить им свои преимущества в сочетании с льготами, предоставляемыми ТОР, это повысит для них привлекательность парка, – рассказывает Денис Грось.

В 2015 году парк «Авангард» стал частью ТОР «Хабаровск». В том же году к площадке парка были подведены сети газо- и водоснабжения. Появился и первый резидент – японская компания JGC Evergreen, взявшая в парке в аренду площади под сооружение тепличного комплекса. Первая его очередь была запущена накануне 2016 года. Компания и сейчас остается резидентом индустриального парка и благодаря обеспечению со стороны «Авангарда» всей необходимой инфраструктурой увеличила производственные площади в два раза – до 17 га.

С выгодой для всех

В 2015 году парк «Авангард» стал частью ТОР «Хабаровск». В том же году к площадке парка были подведены сети газо- и водоснабжения.

Сегодня «Авангард» является членом Ассоциации индустриальных парков России и остается лидером индустриальной недвижимости на Дальнем Востоке. На его территории работают 15 резидентов, включая управляющую компанию парка. Сферы деятельности предприятий – самые разные: пищевое производство, выпуск красок и лаков, полимерных изоляторов, энергосберегающего оборудования, дезинфицирующих средств; складское хозяйство и логистика; растениеводство, строительство. 10 проектов уже запущены, инвестиции в них составили 2,83 млрд рублей. В компаниях, работающих в парке «Авангард», будет создано 655 рабочих мест с перспективой увеличения до 1000.

Задача индустриального парка – строительство объектов под ключ с учетом потребностей резидентов; продажа и сдача в аренду земельных участков; предоставление юридических, консалтинговых, логистических, охранных и IТ-услуг; подбор персонала; поддержание порядка на территории парка.

– Специализация парка внутри ТОР и круг пришедших к нам резидентов – а это в основном предприятия малого и среднего бизнеса – сформировались естественным образом, – рассказывает Денис Грось. – Если предприятие небольшое и ему нужна под производство площадь всего 300 кв. м, строить свое здание для него будет нерентабельно – выгоднее снять. А если купить, то часть цеха, а не здание целиком. Мы стали строить модульные цехи для размещения в них малых и средних предприятий с учетом нужд конкретных резидентов – и эта схема оказалась очень удачной.

На территории индустриального парка «Авангард» строятся многопользовательские производственные здания международного класса площадью 5000 кв. м. Здание состоит из отдельных помещений индивидуальной планировки площадью от 300 кв. м и более. Каждое помещение имеет отдельный доступ, свою зону разгрузки, отдельную газовую котельную, а также встроенный офис с проведенным интернетом, необходимые удобства. Работа с каждым клиентом по индивидуальному проекту позволяет избежать дополнительных вложений в переделку и ремонт помещения.

Здания полностью обеспечены инженерными и коммунальными сетями. На данный момент площадка парка «Авангард» снабжается природным газом в объеме 9300 кубометров в час; объемы водоснабжения составляют 1200 кубометров в сутки; все помещения подключены к оптоволоконному интернету.

В августе этого года индустриальный парк «Авангард» стал первым среди резидентов ТОР «Хабаровск» потребителем электроэнергии от новой подстанции 220 кВ «Восток». Инвестор проложил силовую кабельную линию протяженностью 7,5 км от энергообъекта до своей площадки, смонтировал распределительные сети и построил энергопринимающие устройства. 5 августа 2020 года индустриальный парк получил необходимые 5 МВт электрической мощности. К 2024 году общий объем потребляемой мощности «Авангарда» вырастет до 11 МВт. Примечательно, что тарифы на электроэнергию для резидентов будут почти вдвое ниже рыночных. Новые мощности и льготные цены позволят предприятиям, работающим на территории индустриального парка, развивать свой бизнес еще динамичнее, подчеркивает Денис Грось.

Еще одно преимущество парка «Авангард» – его расположение вблизи крупных транспортных потоков. Построены и подъездные автомобильные и железнодорожные пути к территории парка.

– Кроме того, мы сейчас развиваем еще одно направление – логистическое, – продолжает Денис Грось. – Концепцию логистического комплекса общей площадью 30 тыс. кв. м мы разрабатывали совместно с компанией Knight Frank. В этом году ввели в эксплуатацию два склада класса А – на 10 тыс. и 11 тыс. кв. м. В ближайшие месяцы запустим в работу мультитемпературный комплекс такой же площади, рассчитанный на 10 тыс. т хранения. С учетом удачного расположения, наличия подъездных путей (в том числе для большегрузных автомобилей), автоматизации процессов, индивидуального подхода к клиентам (мы и тут используем модель build-to-suit, предполагающую строительство помещений под конкретные технические требования резидента) это направление уже сейчас востребовано, а в будущем его востребованность только возрастет. Тем более с учетом того, что в Хабаровском крае такие комплексы в дефиците.

Парк, открытый для резидентов

Вложения в проект индустриального парка со стороны инвестора составили около 500 млн рублей. Как считает Денис Грось, существенную роль в становлении и развитии «Авангарда» сыграла и государственная поддержка: субсидии на уплату процентов по банковским кредитам, на подведение к территории инженерных сетей (5 млн, а затем еще 49 млн рублей), на ремонт и модернизацию сетей (5 млн рублей) и, наконец, преференции, которыми пользуются все резиденты ТОР.

Инвестиции в проект пока не окупились, ведь сумма вложена немалая. Но Денис Грось уверен: с учетом востребованности парка у резидентов выход на окупаемость не за горами.

– С заполнением площадей парка мы к этому придем, – говорит он. – Сейчас 80 % территории уже заняты производствами резидентов или инфраструктурными объектами. Оставшаяся площадь будет заполнена, по нашим прогнозам, в ближайшие 2–3 года.