Складская недвижимость России: рекорд ввода и начало коррекции

По данным отчета IBC Real Estate «Складская недвижимость. Россия. IV квартал 2025», рынок подошел к важной точке разворота. 2025 год стал рекордным по вводу площадей, но одновременно — годом охлаждения спроса и роста вакантности. То, что еще недавно было дефицитом качественных складов, превращается в конкурентную среду.

Россия в целом: строили больше, чем рынок мог поглотить

• Общий объем площадей классов A и B достиг 75,1 млн кв. м.
• Ввод в 2025 году составил 8,7 млн кв. м — исторический максимум (+56% к 2024 году).
• Спрос (аренда + покупка) оказался ниже — 5,5 млн кв. м (-8%)

Рынок вышел из фазы острого дефицита. Девелоперские проекты, стартовавшие в 2023–2024 годах, реализуются уже в новых условиях: высокая ключевая ставка, сдержанное потребление и осторожные инвестиционные планы бизнеса.

Московский регион: первый полноценный ценовой откат

Москва и область (37,1 млн кв. м) остаются ядром рынка, но здесь коррекция наиболее заметна.

Итоги 2025 года:

• Введено 3,16 млн кв. м (+65%).
• 62% нового строительства — спекулятивные проекты.
• Вакантность выросла до 6,0%.
• Свободных площадей на рынке стало в 2,3 раза больше.
• Средняя ставка аренды упала на 16%, до 10 500 руб./кв. м в год.

После нескольких лет роста рынок впервые демонстрирует ощутимую ценовую коррекцию. Прогноз на 2026 год — дальнейшее снижение ставок до 10 000 руб./кв. м.

Особый тренд: на формат Light Industrial пришлось 22% нового ввода. Этот сегмент постепенно становится самостоятельным инвестиционным продуктом.

Санкт-Петербург: осторожность бизнеса

Развитие рынка СПб и ЛО более сдержанно.

• Общий объем предложения — 7,27 млн кв. м.
• Спрос в 2025 году сократился почти вдвое (до 272 тыс. кв. м).
• Вакантность — 3,8%.
• Ставки аренды снизились на 13%, до 10 000 руб./кв. м в год.

Регион оказался чувствительным к снижению деловой активности. Оптимизация площадей онлайн-операторами усилила давление на рынок.

Ключевые региональные хабы: строительство и конкуренция

В 8 крупнейших региональных центрах (Екатеринбург, Казань, Новосибирск и др.):

Введено 2,07 млн кв. м (+61%).

Спрос — 1,34 млн кв. м (-4%).

Вакантность растет во всех хабах.

Ставки снизились на 5–17% в зависимости от региона.

Около двух третей нового строительства связано с онлайн-операторами, но объем BTS-сделок (под конкретного арендатора) сократился на 30%.

Развивающиеся регионы: экспансия маркетплейсов

• В городах с рынком менее 1 млн кв. м:
• Рекордный ввод — 2,81 млн кв. м (+78%).
• Спрос вырос до 1,44 млн кв. м (+27%).
• 53% сделок обеспечили онлайн-операторы.

Рост продолжается за счет федеральных маркетплейсов, но его устойчивость зависит от стоимости финансирования и потребительского спроса.

Выводы: что это означает для рынка

2025 год стал пиком строительного цикла. 2026-й, вероятно, станет годом балансировки.

Уже сейчас мы наблюдаем:

• Рост вакантности.
• Снижение ставок аренды.
• Перенос части спекулятивных проектов.
• Ужесточение конкуренции за арендатора.

Рынок переходит от фазы дефицита к фазе управляемой конкуренции. Для собственников и управляющих компаний это означает смену приоритетов: важны не только квадратные метры, но и качество управления активом.

Ключевые факторы 2026 года:

• Контроль и оптимизация операционных расходов (OPEX).
• Гибкость коммерческих условий.
• Точечная работа с резидентами.
• Долгосрочная финансовая устойчивость проекта.

Складская недвижимость остается системообразующим сегментом, но период «быстрого роста по инерции» завершен. Начинается этап зрелого рынка с конкуренцией, выбором и необходимостью профессионального управления.