На этой неделе Аналитическая пятница посвящена нашему собственному изданию, так как накануне мы презентовали Министру промышленности и торговли РФ и опубликовали XIII-ый выпуск ежегодного Обзора «Индустриальные парки и ОЭЗ России – 2026».

Аналитическая часть обзора 2026 фиксирует переход отрасли индустриальных парков в новую фазу: количественный рост сохраняется, но ключевые изменения происходят в структуре спроса, продукте и модели развития.

Отрасль как сформированный инфраструктурный каркас

• По итогам полного 2025 года в России 498 действующих и создаваемых индустриальных парков, что означает рост в 6,2 раза за 10 лет
• Среднегодовой темп прироста составляет около 17%, что указывает на устойчивость развития, но уже без взрывной динамики раннего этапа
• Индустриальные парки представлены более чем в 80% субъектов РФ
• В Обзоре впервые классифицированы объекты «Лайт индастриал»

Дефицит как ключевой фактор рынка

• Уровень заполняемости готовых производственных помещений превышает 80%, что близко к предельным значениям для устойчивого рынка
• При этом сохраняется устойчивый разрыв между вводом и поглощением:
• ввод в 2025 году — 2,8 млн м²
• поглощение — 4,4 млн м²
• Среднегодовое поглощение составляет около 2 млн м², что стабильно выше темпов создания новых площадей

Формируется системный дефицит, который носит не временный, а структурный характер

Ключевой вывод:
ограничение роста — не в доступности земли, а в недостатке готовых производственных помещений

Земельный ресурс и фактическая загрузка

• Общая площадь индустриальных парков достигает 70,9 тыс. га
• Из них занято около 64% (45,6 тыс. га)
• Только 16% парков имеют заполняемость менее 50%, что говорит об отсутствии значительного “неработающего” запаса

Это означает, что:

• рынок эффективно осваивает территорию
• но не успевает превращать её в ликвидный продукт (здания и помещения)

Роль частных проектов

• Частные индустриальные парки составляют около 70% рынка
• На них приходится:
• 75% всех резидентов
• 60% рабочих мест
• Частные площадки демонстрируют:
• более высокую скорость заполнения
• большую гибкость продуктовых решений
• ориентацию на малые и средние производства

Фактически именно частный сектор обеспечивает основной операционный и инвестиционный импульс отрасли

Динамика резидентов и занятости

• С 2013 года:
• создано около 7000 производств
• более 360 тыс. рабочих мест
• Среднегодовой рост составляет 14–15%

При этом:

• увеличивается доля капиталоёмких проектов
• снижается трудоёмкость производств
• растёт уровень автоматизации

Это приводит к разрыву между:
объёмом инвестиций и количеством создаваемых рабочих мест

Следствие:
показатель “рабочие места” теряет универсальность как KPI эффективности

Инвестиционная модель отрасли

• Накопленный объём инвестиций — 2,9 трлн рублей
• Рост за 13 лет — более чем в 3 раза
• Основной объём инвестиций направлен в производство, а не только в инфраструктуру

При этом:

• доминируют российские инвестиции
• доля иностранных компаний и занятости снижается

Отрасль переходит на модель развития, основанную на внутреннем промышленном спросе и импортозамещении

Отраслевая структура резидентов

Ключевые направления:

• пищевая промышленность
• химическая промышленность
• машиностроение
• производство стройматериалов

Структура остаётся диверсифицированной, но с преобладанием базовых индустриальных отраслей

Ключевая трансформация модели

Аналитика 2026 фиксирует системный сдвиг:

• от модели «земельный участок + инженерная инфраструктура»
• к модели «готовое помещение + сервис + сервисы для резидента»

В центре анализа впервые находится:

• резидент как клиент
• его жизненный цикл
• требования к формату размещения

 Индустриальный парк становится не территорией, а управляемым продуктом

Главные выводы

• несмотря на временное охлаждение спроса, фактическая цифра совершенных сделок (инвестиции резидентов) в индустриальных парках и ОЭЗ по итогам полного 2025-ого года продолжает демонстрировать положительную динамику и превышает аналогичный показатель предшествующего 2024-го года
• отрасль достигла стадии зрелости и переходит в стадию эксплуатации и создания экосистемы для резидентов
• частные инвестиции продолжают доминировать и составляют две трети
• Облик индустриальных парков трансформируется под влиянием технологического прогресса и потребностей резидентов в создании комфортных условий для труда;
• АИП России работает над образом промышленной инфраструктуры 2040, он будет обсуждаться на главной промышленной выставке страны – Иннопром 6-9 июля 2026.