6 сентября 2011 года в рамках международного форума PROEstate состоялся бизнес-тур в индустриальный парк Greenstate в Ленинградской области, организованный компанией ЗАО «ЮИТ Лентек». В ходе мероприятия состоялись: презентация возможностей индустриального парка в Горелово; осмотр всей территории, объектов инфраструктуры и производственных помещений действующих резидентов и тематический круглый стол с участием экспертов. 

Многочисленные гости из различных регионов страны внимательно осмотрели Greenstate общей площадью 112,4 га. Участники мероприятия высоко оценили имеющуюся полную инженерную подготовку под строительство и все необходимые коммуникации. Так, водоснабжение (3000 м.куб./сутки) и канализация (2700 м.куб./сутки) осуществляются по договору с  ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Электрическая мощность 27 мВт присоединена  от ОАО «Петродворцовая электросеть»; установлена квартальная котельная мощностью – 30 мВт. На территории индустриального парка также построены автомобильная и железная дороги, проложены сети ливневой канализации и пожарного водопровода (построена насосная станция пожаротушения). На территории парка проложен газопровод. Выполнены сети ливневой канализации. 

Близость к развязке КАД и Таллинского шоссе (1,7 км от территории Индустриального парка до развязки) обеспечивает легкий доступ к основным автомагистралям города. Персонал предприятий, размещенных в индустриальном парке, доставляется от метро на корпоративных автобусах резидентов, время в пути от метро «Проспект Ветеранов» - 10 минут. 

«Вся территория индустриального парка в Горелово разделена на 2 функциональные зоны: зону пищевых предприятий и зону логистики и производства прочих предприятий. 

В 2007 году земельный участок  был приобретен ЗАО «ЮИТ Лентек» в основном для продажи скандинавским компаниям. На начальном этапе развития площадки предполагалось разместить 10-15 крупных резидентов, но 2008 год внес свои коррективы. Сегодня мы понимаем, что еще порядка 50 клиентов, заинтересованных в покупке небольших по площади участков, смогут вскоре построить здесь свои производства. Основная масса потенциальных клиентов - российские предприятия. Планируется завершить заключение контрактов с клиентами на оставшуюся часть земли в течение ближайших 5 лет», - отметил в ходе экскурсии Максим Соболев, директор по развитию объектов недвижимости ЗАО «ЮИТ Лентек».   

В настоящее время уже введены в эксплуатацию логистический центр нового поколения «Гориго» (90 тыс. кв. м.), сервисная станция по техническому обслуживанию аварийно-спасательных средств датской компании «VIKING Life-Saving Equipment» (1500 кв. м). В 2010 году в индустриальном парке начал функционировать самый современный в России мясоперерабатывающий завод (29 тыс. кв. м.), построенный по заказу финского концерна Atria Group plс и работающий под маркой «Пит-Продукт». В марте 2011 года были введены в эксплуатацию производственные помещения (8,2 тыс. кв. м.) для упаковки косметической продукции Dermosil, дочернего предприятия Dermoshop в Санкт-Петербурге. 

«В настоящий момент ведутся переговоры с несколькими десятками предприятий. До конца года мы планируем закрыть несколько сделок», - сообщил Максим Соболев, директор по развитию объектов недвижимости ЗАО «ЮИТ Лентек». 

Что касается финансовой составляющей, то на сегодня объем  инвестиций в развитие Greenstate,  включая расходы на полное инженерное обеспечение территории, превышает 6 млрд. рублей. Эксплуатация общей инфраструктуры индустриального парка будет обходиться примерно в 70-80 млн. рублей ежегодно, данная сумма распределяется между резидентами Индустриального парка. 

ЗАО «ЮИТ Лентек» предлагает своим клиентам несколько вариантов сотрудничества: продажу земельного участка, обеспеченного инженерными коммуникациями (точки подключения на территории парка); строительство объекта в соответствии с требованиями заказчика «built-to-suit» с последующей продажей и долгосрочную аренду помещений, построенных в соответствии с требованиями заказчика. 

Неподдельный интерес участников мероприятия, насчитывающих более 80 человек, вызвал круглый стол, состоявшийся во второй части бизнес-тура. В ходе делового мероприятия прошла оживленная дискуссия на тему: «Преимущества индустриального парка перед другими объектами коммерческой недвижимости для размещения новых производств». 

Подводя краткие итоги обсуждений, можно сказать, что эксперты сошлись во мнении: индустриальный парк - отдельный вид коммерческой недвижимости. По своей сути – это, прежде всего, услуга, позволяющая снизить многочисленные риски будущих собственников. 

Перефразируя родоначальника классической экономической науки Адама Смита, можно сказать: «Строитель должен строить, а производитель – производить». Действительно, самостоятельная попытка инвесторов построить предприятие в российской практике далеко не всегда оказывается успешна. Наибольшие сложности испытывают малые и средние предприятия. Государство же в первую очередь поддерживает  крупных инвесторов. Таким образом, компании выгоднее прийти в индустриальный парк, в котором «львиную» часть вопросов будет решать не отдельно взятый будущий собственник, а компания, оказывающая эту самую услугу по снижению рисков. Сложных вопросов, требующих компетентного решения, более чем достаточно: градостроительная подготовка, оснащение территории инженерными коммуникациями и всеми необходимыми техническими составляющими, обеспечение транспортной доступностью и сервисными услугами и т.д. 

Более того, сегодня на рынке под промышленную застройку предлагается от 3500 до 8000 га земли. Земли много, но инженерно подготовлена только малая часть 5-10 %. Столь малая доля инженерно подготовленных территорий обусловлена в первую очередь высокой стоимостью, так для полной инженерной подготовки 1 га индустриального парка необходимо инвестировать 0,8 - 1 млн. евро. Не каждый девелопер может привлечь требуемый объем инвестиций. Индустриальный парк без инженерной подготовки - это всего лишь иное название земли, предлагаемой на продажу. 

Как самостоятельное направление развития  недвижимости индустриальные парки - только в начале пути. Большинство парков на территории СПб и ЛО - это незастроенные территории, освоение которых собственники территорий планируют в следующие несколько лет. 

Спрос на землю для размещения производств в СПб и ЛО носит единичный характер. В 2011 году суммарный объем сделок оценивается в  100-150 га. При таком спросе вряд ли стоит ожидать динамичного развития сектора. Однако, по мере стабилизации ситуации в мировой экономике можно ожидать постепенного роста спроса на промышленные территории.