Инвестиции ищут территории
Общий объем инвестиций в индустриальные парки в России к 2020 году превысил 1,25 трлн руб. И COVID-19 не нанесет развитию сегмента серьезного ущерба, считают специалисты.
По данным Минэкономразвития РФ, сегодня в нашей стране действуют 111 территорий опережающего социально-экономического развития (ТОСЭР, ТОР) и 33 особые экономические зоны (ОЭЗ). Согласно опубликованным данным отраслевого обзора «Индустриальные парки и ОЭЗ России — 2020» Ассоциации индустриальных парков (АИП) России, в 2019 году в нашей стране числились 269 площадок, имеющих статус индустриальных парков (в 2018 году их было 227, в 2013-м — 80). География расширилась с 40 до 63 регионов.
Кроме того, работают технопарки, промышленные округа, агропарки, экопромпарки и другие форматы организованных промплощадок. Как говорит замдиректора департамента инвестиционной политики и развития предпринимательства Министерства экономического развития РФ Олеся Тетерина, ссылаясь на данные двух профильных организаций — АИП России и Ассоциации кластеров и технопарков России, — всего в нашей стране сегодня насчитывается более 400 объектов организованных промтерриторий.
Битва форматов
Эксперты призывают не путаться как в терминах зон с особыми режимами, так и в целях, которых они преследуют. «Если ТОР и ОЭЗ — это не только промышленная территория, но и ее административно-правовая форма, дающая резидентам определенные преференции и налоговые льготы, то индустриальный парк — это физический объект, — объясняет исполнительный директор Ассоциации индустриальных парков России Денис Журавский. — Речь о находящемся под управлением профессионального оператора земельном участке с соответствующим разрешенным видом использования, объектами капитального строительства, подведенными инженерными сетями, дорогами, наличием согласований, который полностью готов к размещению промпредприятия». Соседство на одной территории нескольких производств позволяет промышленникам снижать затраты на общую инфраструктуру и избавляет их от непрофильной деятельности по созданию и обслуживанию коммунальных сетей. При этом индустриальный парк — полностью или его часть — может иметь статус ОЭЗ или ТОР и, соответственно, предоставлять размещенным предприятиям льготные режимы деятельности, говорит эксперт.
Как поясняли РБК+ в пресс-службе Минэкономразвития РФ, ТОР в основном создаются в моногородах (сейчас действуют на 86 территориях) и на Дальнем Востоке для привлечения инвестиций в населенный пункт или целый регион. ОЭЗ нацелены на поддержку технологичных производств и развитие определенных отраслей экономики.
Общим критерием эффективности всех зон с особыми режимами старший консультант отдела стратегического консалтинга JLL Ксения Колядина считает «создание целевого количества рабочих мест, привлечение в регион присутствия проекта прямых инвестиций и увеличение налоговых поступлений в бюджет».
По данным АИП России, наиболее продуктивной формой размещения производств являются именно индустриальные парки, а также их комбинация со статусом ОЭЗ промышленно-производственного и технико-внедренческого типа. Совокупные инвестиции в создание 3,2 тыс. производств на их территориях, по словам Дениса Журавского, к 2020 году перевалили за 1,25 трлн руб.
Секреты развития
По итогам 2019 года, согласно данным АИП России, коэффициент заполняемости индустриальных парков превысил 60%. «Пару лет назад на фоне двукратного роста площадей промпарков соответствующий показатель перевалил за 50%, а теперь уже на 10 п.п. больше», — рассказывает Денис Журавский, поясняя, что в браунфилд-парках он находится на уровне 65%. Речь о реконструированных старых производственных площадках, ориентированных на небольшие предприятия. Есть также создаваемые с нуля гринфилд-парки для средних и крупных производств. По данным АИП, заполняемость проектов на таких объектах находится на уровне 55%. По средней площади гринфилды, ввиду того что строятся в чистом поле, существенно превосходят браунфилды — 285 га против 62 га.
При этом зоны с особыми режимами по-прежнему неравномерно распределены по регионам. Так, львиная доля индустриальных парков (66 территорий), как показали исследования АИП России, приходится на Центральный федеральный округ. Причем в 2018 году 70% инвестиций собрали пять регионов-лидеров (Калужская область, Республика Татарстан, Липецкая, Московская и Ульяновская области). В Поволжье число парков с 2013 года практически утроилось (с 15 до 43 площадок), а в Сибири увеличилось в шесть раз (с двух до 12 парков).
Если в 2013–2016 годах наблюдался примерно равный баланс частных и государственных площадок, то в последние годы наметился очевидный перевес в пользу частных, которых стало вдвое больше. Сейчас насчитывается 177 индустриальных парков, проекты которых были инициированы бизнесом, отмечает Денис Журавский.
Первой частной ОЭЗ стала в 2015 году подмосковная зона промышленно-производственного типа «Ступино Квадрат». Ее управляющий партнер Екатерина Евдокимова вспоминает, что первые предприятия (мексиканское «Мишн Фудс Ступино» и австрийское «Арвалус») были запущены здесь в 2017 году; с тех пор в ОЭЗ куплены 28 участков, построены десять заводов, гостиница и коворкинг; инвестиции превысили 11 млрд руб. Ожидается запуск еще шести производств, в перспективе — строительство завода итальянского производителя пасты Barilla с €130 млн вложений.
Признаки зрелости
В Knight Frank отмечают, что зоны с особыми условиями ведения бизнеса в России постепенно эволюционируют — рядом с ними активно строятся дороги, гостиницы, жилые городки для персонала и развивается инфраструктура. «Девелоперы индустриальных парков учитывают и специфические требования будущих резидентов, деля их на кластеры — например, пищевая промышленность, металлообработка, сборочные производства», — перечисляет директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко, который считает парки с отраслевой ориентацией «более привлекательными».
В АИП России специализацию территорий называют одним из признаков зрелости в борьбе за инвесторов. Впрочем, есть разные траектории развития. Гендиректор АО «ОЭЗ «Лотос» Сергей Милушкин вспоминает, что в 2014 году особая экономическая зона в Астраханской области открывалась «с четкой специализацией» (судостроение, машиностроение и нефтегазовая отрасль) и одним резидентом с инвестициями 500 млн руб., но в дальнейшем «проект вышел за эти рамки». Он объясняет это как необходимостью быстро реагировать на экономические процессы (открытие ОЭЗ пришлось на разгар санкций и провозглашение политики импортозамещения), так и перспективами развития в регионе аграрной отрасли и логистики благодаря расположению на Каспии. Сейчас в ОЭЗ 15 резидентов с 29 млрд руб. заявленных инвестиций, в том числе производители судовых панелей из Италии, бытовой химии из Ирана и российская компания, выпускающая трубки капельного орошения. Якорным резидентом при этом остается работавший еще до открытия ОЭЗ судостроительный завод. «Специализация помогает привлекать профильных резидентов, никак не мешая работе с компаниями других направлений», — заключает Сергей Милушкин.
В Knight Frank решающим фактором для потенциального резидента считают все же «локацию и цену». «При прочих равных предприятия выберут более удобную по месторасположению и дешевую площадку», — рассуждает Константин Фомиченко. В АИП России подтверждают, что инвесторы часто упоминают в заявках близость к Москве и другим городам-миллионникам. Но не это и даже не налоговые льготы выступают определяющим фактором в выборе локации, подчеркивают в ассоциации, а готовая инфраструктура. «Без льгот завод построить можно, а без электричества, газа и дорог — нет», — поясняет Денис Журавский, уточняя, что география индустриальных парков в целом совпадает с картой экономической активности страны.
В АИП России говорят и о других тенденциях в отрасли — например, о том, что парки больше не стремятся к масштабности, не стараются занимать сотни гектаров, а на их территории активно идет строительство в формате light industrial. «Эффективный проект на сегодня — 20–100 га территории или 40–60 тыс. кв. м готовых помещений», — добавляет Денис Журавский. В JLL считают, что до насыщения рынка еще далеко. Пока есть свободные земли с возможностью обеспечения необходимой инфраструктурой и трудовыми ресурсами, возможно развивать новые проекты индустриальных парков, ОЭЗ, ТОР, отмечает Ксения Колядина: «Количество новых потенциальных резидентов в целом не ограничено, если учесть, что в краткосрочной и среднесрочной перспективе локализация производственных процессов будет востребована, в особенности в условиях конкурентоспособной национальной валюты и квалификации и стоимости рабочей силы в РФ».
Константин Фомиченко, в свою очередь, уточняет, что ОЭЗ и ТОР «сейчас более чем достаточно», при этом рынку не хватает частных индустриальных парков «с готовыми к аренде или продаже маленькими помещениями площадью от 500 до 3 тыс. кв. м». В ТОР, где резидентам дают существенные льготы, по его словам, можно только купить землю и построить производство с нуля, что подходит далеко не всем. «Так могут поступить только крупные компании, которые строят производства площадью от 5 тыс. кв. м. Маленькие и средние фирмы предпочитают брать в долгосрочную аренду готовое помещение», — говорит эксперт. По его мнению, для них больше подходят индустриальные парки со стандартными зданиями. Именно поэтому ОЭЗ и парки получили куда большее распространение, чем ТОР.
Из других препятствующих развитию отрасли проблем в Knight Frank выделяют дефицит земли с готовыми коммуникациями на приемлемом удалении от города. В JLL к ним относят отсутствие комплексного подхода к обеспечению проектов инженерными сетями и дорожной инфраструктурой. «Многие хорошие площадки по-прежнему остаются заложниками транспортной доступности», — соглашается Денис Журавский.
Екатерина Евдокимова считает перспективным направлением концепцию «вольного экономического города» по примеру финансового центра Дубая (DIFC) или AIFC в Казахстане — со своей юрисдикцией, банком, выдающим лицензии на ведение финансовой деятельности, и английским правом на территории зоны. «Английское право нам не нужно, но расширенная юрисдикция в части разрешений на строительство, ввода в эксплуатацию, получения статуса российского продукта или миграционных вопросов была бы преимуществом для инвесторов», — говорит эксперт.
По мнению некоторых опрошенных РБК+ специалистов, текущая ситуация с распространением нового коронавируса повлияет на бизнес промышленных парков и находящихся в них резидентов в меньшей степени, чем на «одиночные» предприятия. «Индустриальные парки, являясь важнейшим звеном в цепи поставок товаров, не приостанавливали свою деятельность на время введения режима самоизоляции и продолжали работать в режиме 24/7», — замечает исполнительный директор компании Radius Group Захар Вальков. По его мнению, индустриальные парки и складская недвижимость являются наименее рискованным сегментом даже в кризисные периоды: «Полагаю, что в среднесрочной перспективе интерес к инвестициям в складскую и промышленную недвижимость будет продолжать стабильно расти».
Константин Фомиченко, впрочем, замечает, что из-за вероятного снижения спроса на ряд товаров в условиях, связанных с пандемией, многие компании скорректируют в меньшую сторону свои планы по инвестициям либо приостановят их до более позитивных прогнозов.
На сайте АИП России опубликован Седьмой выпуск ежегодного отраслевого обзора «Индустриальные парки и ОЭЗ России – 2020».По результатам исследования еще 42 площадки признаны индустриальными парками. Их общее число по состоянию на 1 января 2020 составило 269, а количество регионов их расположения достигло 63.
Перечень действующих и создаваемых индустриальных парков, составляющий основу Обзора, был также опубликован на страницах РБК в рамках специального выпуска от 19.06 и доступен на сайте медиахолдинга: https://plus.rbc.ru/issue/5eec49e97a8aa9c182c48801 Онлайн презентация исследования состоялась сегодня в прямом эфире на канале АИП Росси на YouTube.
Отраслевой Обзор «Индустриальные парки и ОЭЗ России» - это уникальное и пока единственное комплексное исследование состояния и развития промышленных площадок, с 2013 года проводимое Ассоциацией индустриальных парков России и содержащее ключевые данные о динамике развития организованных промышленных территорий для размещения производств различной отраслевой направленности.
Обзор является некоммерческим продуктом. Независимо от членства в Ассоциации, в Обзор включается информация о всех индустриальных парках, своевременно предоставивших информацию и соответствующих, по экспертной оценке АИП России, требованиям Национального стандарт ГОСТ Р 56301 – 2014 «Индустриальные парки. Требования». Таким образом, Обзор сохраняет аналитическую объективность и имеет прикладную ценность для потенциальных инвесторов. Члены АИП России и сертифицированные Ассоциацией индустриальные парки имеют привилегию в виде собственных профилей на страницах Обзора. Информация об индустриальных парках, не входящих в АИП России, учитывается в статистике и публикуется списочно.
Над выпуском работали сотрудники Ассоциации Борис Сычёв, Денис Журавский, Максим Паздников, Дмитрий Шохонов, Яна Лелес и Юлия Ильина на основе данных предоставленных управляющими компаниями. АИП России гарантирует достоверность данных только по Сертифицированным индустриальным паркам. Материалы об остальных индустриальных парках предоставлены их управляющими компаниями, которые несут ответственность за полноту и корректность информации. Исследование является интеллектуальной собственностью АИП России. Перепечатка или использование любых фрагментов издания возможна только со ссылкой на Ассоциацию индустриальных парков России.